전세사기 최소보장제, 2026년 11월 13일 시행 내용 정리
보증금 3분의 1 최소보장과 선지급-후정산이 누구에게 어떻게 적용되는지 살펴봅니다.
먼저 기억할 핵심
- 피해자 결정 여부 먼저 확인
- 임차보증금과 회수액을 기준일과 함께 정리
- 등기사항전부증명서 등 서류 발급
무엇이 새로 생겼나
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 개정안이 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결되어 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다. 핵심은 피해자가 실제로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 그 부족분을 보전하는 최소보장제입니다.
최소보장금은 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 삼고, 여기에서 이미 회수하거나 지원받은 금액을 빼는 방식으로 산정됩니다. 대항력이나 우선변제권으로 돌려받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액 등이 공제 대상으로 설명되고 있습니다.
경·공매가 끝나기 전에 받는 경우도 있습니다
원칙적으로 최소보장금은 경매나 공매가 끝난 뒤 실제 회수액을 확인해 산정합니다. 다만 신탁사기처럼 임대차계약의 효력을 인정받기 어려워 경·공매를 통한 회수가 사실상 어려운 피해자에게는 절차가 끝나기 전에 먼저 지급하는 선지급-후정산 방식이 도입됩니다.
선지급을 받은 뒤 이후 회수액이 확정되면 정산이 이루어지는 구조입니다. 선지급이 추가로 더 받는 지원금이 아니라 미리 받는 금액이라는 점을 이해하고 자금 계획을 세워야 합니다.
지금 준비할 서류와 확인 사항
공개된 개정안 내용에 따르면 지급 신청 시 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등이 필요합니다. 서류 목록과 신청 창구는 시행 시점에 다시 확인하세요.
피해자 결정을 받지 않은 상태라면 최소보장제보다 피해자 결정 신청이 먼저입니다. 요건과 보증금 기준, 신청 방법은 법령 본문과 담당 기관 안내로 확인하고, 확인되지 않은 조건을 전제로 이사나 자금 일정을 잡지 마세요.
한눈에 정리하기
아래 표를 상담 준비 메모의 기준으로 사용해 보세요.
| 항목 | 확인된 내용 |
|---|---|
| 의결·시행 | 2026.10.6 국무회의 의결, 2026.11.13 시행 예정 |
| 최소보장금 | 임차보증금의 3분의 1을 기준으로 산정 |
| 공제 항목 | 회수액·채권 변제액·경매차익·임대료 지원액 등 |
| 선지급 | 신탁사기 등 회수가 어려운 경우 경·공매 종료 전 |
상황에 적용해 보면
보증금 중 일부를 배당으로 이미 받았다면 “3분의 1을 받는다”로 단정하지 말고, 받은 금액과 날짜를 적어 공제 후 남는 금액이 얼마인지 계산해 보세요.
이해를 돕기 위한 가상 상황이며 실제 사건 사례가 아닙니다.
시행령 개정 내용과 시행일은 변경될 수 있고 지급 여부는 개별 심사로 결정됩니다. 금액과 요건은 반드시 법령 본문과 담당 기관 안내로 확인하세요.
다음 단계 준비하기
- □ 피해자 결정 여부 먼저 확인
- □ 임차보증금과 회수액을 기준일과 함께 정리
- □ 등기사항전부증명서 등 서류 발급
- □ 시행 시점에 신청 창구와 서류 재확인
공식 자료와 출처
자료 확인일 2026.10.06 · 법령·기관 안내가 변경될 수 있습니다. 해당 기관의 최신 안내를 함께 확인하세요.
